大武口區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《大武口區(qū)加強住宅小區(qū)業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)的實施意見（試行）》的通知

石大政辦規(guī)發(fā)〔2024〕1號

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區(qū)直各部門、星海鎮(zhèn)、各街道辦事處、駐地有關(guān)單位：

為進一步規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）建設(shè)，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（中建房〔2009〕274號）、《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》《石嘴山市物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，著力提升住宅小區(qū)治理能力和業(yè)主自我管理水平，現(xiàn)提出如下實施意見：

一、進一步加強業(yè)委會委員的資格管理

業(yè)委會組建或換屆工作在區(qū)綜合執(zhí)法局的監(jiān)督指導(dǎo)下進行，星海鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立籌備組，實施主體為業(yè)主大會。住宅小區(qū)業(yè)委會選舉時，要嚴(yán)格把控業(yè)委會委員資格準(zhǔn)入關(guān)，把不符合條件的人員嚴(yán)格排除在準(zhǔn)入門檻之外；在業(yè)委會委員履職過程中，著力把好業(yè)委會委員的管理關(guān)，由主管部門履行監(jiān)督職責(zé)，并通知業(yè)委會及時召開業(yè)主大會，經(jīng)過投票通過后，及時終止和罷免相應(yīng)業(yè)委會委員資格。

（一）業(yè)委會委員應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1.堅決擁護中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)，自覺接受各級黨（工）委、政府的管理和指導(dǎo)；

2.為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；

3.具有完全民事行為能力；

4.遵守業(yè)主大會決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；無正當(dāng)理由欠交物業(yè)服務(wù)費行為、拒不繳納或續(xù)籌專項維修資金等情形；

5.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

6.身體健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間；

7.本人、配偶及其直系親屬不在為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系；

8.法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

（二）有以下情形之一的，對其業(yè)委會委員資格進行終止或罷免：

1.已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；

2.以書面形式向業(yè)委會提出辭職的；

3.不履行委員職責(zé)的；

4.利用委員資格謀取私利的；

5.拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

6.利用業(yè)委會職權(quán)，侵害他人合法權(quán)益的；

7.因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職的；

8.因違法行為被行政拘留、犯罪行為被刑事羈押的；

9.本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；

10.違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的；

11.在使用維修資金過程中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)情形的；

12.拒不召集業(yè)主委員會會議的；

13.一年內(nèi)累計缺席業(yè)委會會議總次數(shù)一半以上的；

14.在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠繳物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的；

15.違反書面承諾的。

在上述業(yè)委會委員資格終止的情形中，屬于第1項至第2項情形的，其委員資格自然終止；屬于第3項至第11項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議或者居委會會議討論通過，終止其委員資格；屬于第12項至第15項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議或者居委會會議討論通過，罷免其委員資格。業(yè)委會應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者罷免的情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行公告。

二、進一步提升業(yè)委會規(guī)范運作的水平

業(yè)委會應(yīng)當(dāng)接受屬地鎮(zhèn)街和社區(qū)黨組織的指導(dǎo)監(jiān)督，要認(rèn)真執(zhí)行各項有關(guān)物業(yè)管理的制度，除了要依法履行《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》和《石嘴山市物業(yè)管理條例》中明確的工作職責(zé)和相應(yīng)制度外，還要著重加強定期接待制度、信息公開制度等，建立完善工作培訓(xùn)制度、業(yè)委會委員任職承諾和任期內(nèi)失職懲戒制度等五項制度，強化工作約束，促進業(yè)委會規(guī)范化建設(shè)。

（一）業(yè)委會定期接待制度

業(yè)委會委員每月至少一次聽取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)和業(yè)委會日常工作的意見建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并做好相關(guān)記錄。

（二）業(yè)委會信息公開制度

業(yè)委會的各項決策信息、工作信息，公開時要做到內(nèi)容詳實、范圍明確、及時公開、應(yīng)公開盡公開。

1.各項規(guī)則規(guī)約

公開內(nèi)容：業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項維修資金管理使用（以下主要內(nèi)容突出顯示：業(yè)委會任期、定期會議間隔、表決形式、專項維修資金的授權(quán)范圍、接待時間、業(yè)委會印章管理）。

公開地點：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)宣傳欄、業(yè)委會辦公室（或居民委員會辦公室或小區(qū)物業(yè)管理處）、小區(qū)微信群等。

公開時間：全年公開

2.日常工作信息

公開內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同、會議決定（業(yè)委會、業(yè)主大會）及會議召開的相關(guān)公示公告、公共收益分成比例。

公開地點：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)宣傳欄、業(yè)委會辦公室（或居民委員會辦公室或小區(qū)物業(yè)管理處）、小區(qū)微信群等。

公開時間：物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、會議表決結(jié)果產(chǎn)生后全年公開

3.專項維修資金和公共收益等財務(wù)資料

公開內(nèi)容：專項維修資金賬目、公共收益賬目、合同（保養(yǎng)、維修、更新、改造）（如：電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、公共部位、共用設(shè)施設(shè)備等）、共用部分經(jīng)營合同（廣告、租賃）。

公開地點：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)宣傳欄、業(yè)委會辦公室（或居民委員會辦公室或小區(qū)物業(yè)管理處）、每幢門棟內(nèi)、小區(qū)微信群等。

公開時間：按文本約定，一般在業(yè)委會接待日供業(yè)主查詢、維修資金賬目每半年、公共收益賬目每季度、新老物業(yè)交接時。

（三）業(yè)委會相關(guān)工作培訓(xùn)制度

加強業(yè)委會籌備（換屆改選）小組成員、業(yè)委會委員任前和任期內(nèi)的培訓(xùn)力度，通過相關(guān)法律法規(guī)和綜合實務(wù)的輔導(dǎo)，明確崗位職責(zé)，增強業(yè)委會委員履職能力，引導(dǎo)推動業(yè)委會依法依規(guī)運作。

業(yè)委會委員任前培訓(xùn)作為鎮(zhèn)街業(yè)委會成立備案、換屆備案、變更備案的必要材料；業(yè)委會委員任期內(nèi)培訓(xùn)作為鎮(zhèn)街考核業(yè)委會規(guī)范化運作評估的重要指標(biāo)。

區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)全區(qū)的業(yè)主（代表）大會、業(yè)委會相關(guān)業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。各鎮(zhèn)街根據(jù)實際情況，應(yīng)對入選的籌備（換屆改選）小組成員和業(yè)委會委員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并對其學(xué)習(xí)的情況實行登記統(tǒng)計。

1.業(yè)委會籌備（換屆改選）組成員培訓(xùn)

培訓(xùn)對象：籌備組（換屆改選）組成員

培訓(xùn)內(nèi)容：籌備或換屆改選的法規(guī)和操作流程

培訓(xùn)時間：籌備組（換屆改選）組成立后，開展籌備（換屆改選）工作前

2.業(yè)委會委員任前培訓(xùn)

培訓(xùn)對象：業(yè)委會委員成員候選人

培訓(xùn)內(nèi)容：業(yè)委會建設(shè)、物業(yè)管理相關(guān)綜合性法規(guī)

培訓(xùn)時間：業(yè)委會組建或換屆前的半個月內(nèi)

培訓(xùn)方案：在業(yè)委會申請辦理備案證明手續(xù)之前，培訓(xùn)課程結(jié)束后，對參訓(xùn)的業(yè)委會委員進行考核，考核不通過的給予一次補考機會，補考仍不通過的，建議業(yè)主大會依法依規(guī)取消業(yè)主委員會成員資格，由業(yè)主大會從候補委員中增補成員。

3.業(yè)委會委員任期內(nèi)培訓(xùn)

培訓(xùn)對象：業(yè)委會委員所有成員

培訓(xùn)內(nèi)容：最新業(yè)主大會、業(yè)委會日常運行的法律法規(guī)、物業(yè)管理相關(guān)政策與應(yīng)對措施、實際案例分析

培訓(xùn)時間：業(yè)委會任期內(nèi)每年至少一次

培訓(xùn)要求：無故不參加培訓(xùn)的，由屬地鎮(zhèn)街進行約談，超過兩次及以上不參加培訓(xùn)的，建議業(yè)主大會依法依規(guī)取消該成員的業(yè)委會委員資格。

（四）業(yè)委會委員任職承諾和失職懲戒制度

為進一步規(guī)范業(yè)委會委員履職行為，針對新組建、換屆后的業(yè)委會，屬地鎮(zhèn)街在任前談話中，要求業(yè)委會委員在候選人階段簽訂《任職承諾書》（見附件），作為業(yè)委會成立（換屆、變更）備案的必要材料之一。業(yè)委會委員通過簽訂《任職承諾書》，承諾依法依規(guī)依約履行業(yè)委會委員的職責(zé)，一旦查實有違法違規(guī)違約行為，取消其業(yè)委會委員資格，并在一個業(yè)委會任期時間內(nèi)不得再擔(dān)任本物業(yè)區(qū)域業(yè)委會委員。

《任職承諾書》具體內(nèi)容，各鎮(zhèn)街可根據(jù)轄區(qū)實際情況制定。

三、進一步強化業(yè)委會的監(jiān)督管理

針對業(yè)委會運作中兌現(xiàn)承諾、履職盡責(zé)等情況，建立評議監(jiān)督機制，切實把好業(yè)委會工作的評估考核關(guān)。每年針對業(yè)委會就專項維修資金及公共收益的使用情況進行審計監(jiān)督，對業(yè)主大會和業(yè)委會日常運作開展年度述職評議，并將評議結(jié)果作為業(yè)委會考核評價和評優(yōu)評先的重要依據(jù)，激發(fā)委員的履職積極性。

（一）維修資金及公共收益年度審計制度

為全面加強住宅小區(qū)專項維修資金和公共收益的使用監(jiān)管力度，保障業(yè)主的知情權(quán)，在業(yè)主委員會任期內(nèi)每年12月，由主管部門委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)，對該屆業(yè)委會任期內(nèi)的專項維修資金、公共收益及業(yè)委會工作經(jīng)費收支和管理情況實施財務(wù)審計，實行工程審價和使用程序?qū)徍?，相關(guān)費用從業(yè)委會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共收益中列支。

業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)代理記賬單位應(yīng)當(dāng)及時向委托的審計單位提供下列資料：

1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明；

2.《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《專項維修資金管理規(guī)約》；

3.專項維修資金和共用部分收益的相關(guān)會計憑證、賬簿、報表、銀行對賬單等財務(wù)資料；

4.使用專項維修資金和共用部分收益的工程項目方案的表決結(jié)果或決議、會議記錄等；

5.使用專項維修資金和共用部分收益的項目合同、審價報告、工程監(jiān)理報告等；

6.有關(guān)業(yè)委會活動經(jīng)費收支的相關(guān)資料；

7.審計單位實施審計所需要的其他資料。

業(yè)委會收到審計單位出具的審計報告初稿后，應(yīng)在15日內(nèi)向?qū)徲媶挝惶峤粫娣答佉庖姟Ｎ捶答佉庖娀蛭刺岢鰧嵸|(zhì)性問題的，審計單位可直接出具審計報告。

每年3月底前，屬地鎮(zhèn)街將上一年度業(yè)委會專項維修資金、公共收益及業(yè)委會工作經(jīng)費收支和管理情況的審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)宣傳欄向全體業(yè)主進行公示。

（二）業(yè)委會述職評議制度

每年12月，業(yè)委會全體委員要向所在社區(qū)黨組織和業(yè)主大會進行年度述職，由鎮(zhèn)街黨（工）委組織轄區(qū)內(nèi)居委會、業(yè)主代表等對屬地物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)委會委員《任職承諾書》履職情況進行評估考核。

四、附則

實施意見自2024年12月31日起試行。試行期兩年。

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附件：大武口區(qū)___業(yè)主委員會委員任職承諾書（參考文本）

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大武口區(qū)人民政府辦公室??

2024年12月31日??????

（此件公開發(fā)布）

附件

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大武口區(qū)____小區(qū)業(yè)主委員會委員任職承諾書

（參考文本）

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全體業(yè)主：

本人自愿參加??XXXX??小區(qū)業(yè)主委員會委員競選，并經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過當(dāng)選為小區(qū)業(yè)主委員會委員，愿意為小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)。就任前，為明確本人的職責(zé)義務(wù)，本人鄭重承諾：

一、本人如違背以下四項中的任意一項內(nèi)容，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不能起到文明居住模范作用或其他違法違規(guī)行為的，由小區(qū)所在鎮(zhèn)街在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，終止本人業(yè)主委員會委員資格，并在一個業(yè)委會任期內(nèi)不再擔(dān)任本物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會委員。

（一）本人提交的簡歷、不動產(chǎn)權(quán)證、身份證和有關(guān)資歷證明完全屬實。

（二）本人符合業(yè)主委員會委員的基本條件：

1.堅持黨建引領(lǐng)，服從屬地社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)，對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項做到事前報備；

2.為本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，是不動產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人，并實際居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；

3.身體健康，熱心小區(qū)公益事業(yè)；

4.起到率先垂范作用，帶頭繳納物業(yè)服務(wù)各項費用，不欠費，并及時勸導(dǎo)欠費業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)各項費用；

5.參加過所在街鎮(zhèn)組織的業(yè)主委員會候選人任前培訓(xùn)并通過考核。

（三）本人在擔(dān)任業(yè)主委員會委員期間應(yīng)盡的義務(wù)和職責(zé)：

1.遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)委會委員職責(zé)和義務(wù)；

2.遵守業(yè)主大會通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》等相關(guān)規(guī)定；

3.執(zhí)行業(yè)主大會通過的決議，維護全體業(yè)主權(quán)益；積極參加業(yè)主委員會會議，努力做好業(yè)主委員會分配的工作；

4.每年12月向所在居民區(qū)黨組織和業(yè)主大會進行述職匯報，將一年來的工作情況如實闡述報告。

（四）本人在擔(dān)任業(yè)主委員會委員期間保證無下列任何一種行為：

1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建建筑物或構(gòu)筑物、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)（如“住改商”）、違法出租房屋等房屋使用違法違規(guī)情形且未改正的；

2.欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費、拒不繳納或續(xù)籌專項維修資金等情形且未改正的；

3.被司法部門認(rèn)定有違法犯罪行為，被記入本市個人征信系統(tǒng)等情形；

4.利用委員資格謀取私利；

5.侵害他人合法權(quán)益；

6.本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職或存在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)索賄等情形；

7.在使用維修資金過程中有違法違規(guī)情形的；

8.拒不召集業(yè)主委員會會議的；

9.一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上的；

10.因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職的；

11.拒不服從屬地街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、居民委員會的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)的；

12.其他違法違規(guī)及失信行為。

二、由于本人違反法律法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，給業(yè)主造成損失的，本人依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、本承諾書內(nèi)容如簽署后發(fā)生變化將由本人在一周內(nèi)向業(yè)主委員會說明。

以上承諾，完全屬實，否則依法承擔(dān)一切責(zé)任。

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承諾人（簽字）：

身份證號：

住??址：

承諾日期：??年??月??日

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（此承諾書報小區(qū)業(yè)主委員會和居民委員會備案；各鎮(zhèn)街可根據(jù)實際情況，參照本承諾書有關(guān)內(nèi)容，制定符合轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)實際的業(yè)主委員會任職承諾書示范文本。）